Over woningmarkt als gentrificatiemotor
Journalistieke platforms zoals De Correspondent en Vers Beton (onze Rotterdamse trots) lees ik graag. Regelmatig kom ik daarin artikelen tegen waarin gentrificatie (hoge woonprijzen verdringen de aanwezige gewortelde armere bevolking) als negatieve ontwikkeling wordt neergezet. Zo schreef bijvoorbeeld Arjan van Veelen in zijn boek ‘Rotterdam’ over zijn eigen wijk. Het verbeteren van de openbare ruimte was niet zozeer voor de gewortelde bewoners, maar eerder voor het aantrekken van gewenste nieuwe bewoners zoals hij (hoogopgeleid en financieel draagkrachtig). Daarmee wordt het voor gewortelde mensen in de wijk, die minder verdienen, steeds moeilijker om nog een betaalbare woning in de eigen buurt te vinden. In deze blog neem ik je mee in dit probleem (gentrificatie) en presenteer ik een mijn visie om hiermee om te gaan. (spoiler: minder woningmarkt)
De markt als natuurverschijnsel?
Zelf dacht ik altijd dat het geen probleem is dat huur- en koopprijzen in de stad stijgen. Sterker nog, ik zag het als een vanzelfsprekende ontwikkeling. Als een stedelijke omgeving mooier, aantrekkelijker en geliefder wordt, dan wil iedereen daar wonen en natuurlijk stijgen dan de prijzen. Voor wie niet veel geld heeft is dat logischerwijs niet haalbaar. De geëigende route om de felbegeerde woonomgeving wel te bereiken is: voldoende geld verdienen. Dat was mijn geloof.
Alleen: is dat wel zo? Recent luisterde ik op Vers Beton een podcast met Zico Lopes. Hij is architect in Bospolder-Tussendijken en heeft een duidelijke visie op gentrificatie. Hij ziet dat jongeren die opgroeien in de wijk geen woning in de buurt vinden en noodgedwongen uitwijken naar bijvoorbeeld Schiedam en Vlaardingen. Dit terwijl ze in hun buurt zouden willen blijven. Hijzelf woont en werkt wél in deze buurt waar hij is geboren en getogen. Hij kent de wijk en is onderdeel van de sociale structuur. Daardoor kan hij met het werk van zijn architectenbureau in de buurt laten zien dat hij door die wortels beter weet wat de buurt nodig heeft. Met het vertrek van jongeren naar Schiedam en Vlaardingen verdwijnt die kennis en sociale structuur. En daarmee de vanzelfsprekendheid waarmee buren elkaar kennen en helpen.
Van wie is de buurt?
Door de huidige marktwerking is het dus voor velen niet mogelijk in de eigen buurt of wijk te blijven wonen. Maar van wie is de buurt? Van de hoogste bieder, zoals in de markt van toepassing is? De woningmarkt is geen natuurverschijnsel. Het bezit van woningcorporaties is daarvan het bewijs. Dat zijn woningen in gemeenschappelijk eigendom. Daarmee zijn de woningcorporaties nog steeds in staat betaalbare woningen aan te bieden. Dat (een beperkt aantal) woningen in gemeenschappelijk eigendom alleen aan lage inkomens verhuurd mogen worden is een keuze. Goed samengevat in het woonprotest van 2021: Wonen voor mensen, niet voor winst. Er kan voor gekozen worden ook voor hogere inkomens woningaanbod in gemeenschappelijk eigendom te creëren.
Betaalbaarheid en de markt
Voor individuele particuliere huiseigenaren die lang geleden een huis hebben gekocht en behoorlijk op hun hypotheek hebben afgelost, is betaalbaarheid een gegeven. Ook mensen in een sociale huurwoning hebben over het algemeen een betaalbare huur. Wat hebben deze twee voorbeelden gemeenschappelijk? De woning waar ze in wonen doet niet mee aan de woningmarkt. De stijging van de woningprijzen in de markt heeft geen directe invloed op hun woonlasten. Betaalbaarheid hangt dus samen met ‘niet meedoen aan de markt’.
Om die reden zou het voor betaalbaarheid goed zijn een aanzienlijk deel van de woningen in Nederland buiten de markt te houden. Hoe doe je dat? In de eerste plaats natuurlijk door wooncorporaties zeer terughoudend te laten zijn met de verkoop van het bezit (want dat is toch gemeenschapseigendom). Verder kan aan woningcorporaties ruimte gegeven worden ook middeninkomens woningen aan te bieden. Een derde optie is het oprichten van wooncoöperaties. Basis hiervan is een woongemeenschap die het wooncomplex samen in eigendom heeft en samen het beheer ervan organiseert. Verkoop wordt in principe uitgesloten, dus wordt de betaalbaarheid van de woningen niet beïnvloed door de stijgende marktprijzen. In een buurt blijven dan dus altijd betaalbare woningen aanwezig. Ook wanneer de marktprijzen de pan uit rijzen.
Beleid
Beleid van de overheid zou dus gericht moeten worden op het transformeren van een aanzienlijk deel van het woningaanbod (juist buiten de sociale huur) naar gemeenschapsgoed. Amsterdam heeft een duidelijke ambitie uitgesproken voor wooncoöperaties. Doelstelling is om 10% van de woningvoorraad onderdeel te laten zijn van een wooncoöperatie. Daarmee kan in elke buurt een betaalbare woning beschikbaar zijn voor buurtbewoners, ook wanneer ze wat meer inkomsten hebben. De stap daar naartoe vergt echter wel financiële ondersteuning en daar zit op dit moment een grote uitdaging in. Stijgende bouwkosten en rentetarieven belemmeren de start van wooncoöperatie De Nieuwe Meent in Amsterdam.
Tevens kan in de toewijzing van woningen sociale huurwoningen voorrang gegeven worden aan mensen die binding met de buurt hebben. Daarmee wordt de sociale structuur versterkt. In (weer) Amsterdam hebben ze de wijze van toewijzing van sociale huurwoningen al aangepast, waardoor niet langer alleen inschrijfduur bepalend is voor toewijzing maar ook de mate waarin je actief zoekend bent bijvoorbeeld. Als iemand ook punten zou kunnen krijgen voor de binding met de wijk, dan helpt dat de sociale structuur in de wijk intact houden.
Door echt op dergelijk beleid in te zetten, worden onbetaalbare buurten voorkomen (NB! Er mogen natuurlijk best wel supermooie dure woningen in een buurt staan). Wie wil, kan in de eigen buurt een betaalbare woning vinden. En wie een hoger inkomen heeft, hoeft een minder groot gedeelte daarvan aan woonlasten te spenderen. Zonder gentrificatie wordt het voor iedereen beter.
