Hoge gasprijzen enorme kans

Bovenstaande titel is niet alleen gekozen om lezers te trekken en vervolgens een stuk te schrijven waarvan de titel de lading totaal niet dekt. Nee, het is oprecht gemeend. De hoge gasprijzen zijn een enorme kans.

Foto van pagina uit boek ‘Material Matters’ van Thomas Rau: de 100-jarige gloeilamp

Eerst een anekdote, zoals die veel in het nieuws zijn geweest. Het gaat over een echtpaar dat in een oud, houten, vrijstaand huis woont en met hun energierekening een sprong maken van € 343,- naar ruim € 1.600,- per maand. Omdat ze dit bedrag (begrijpelijk) niet kunnen betalen, slaat de paniek toe en kiezen ze er voor om zelf de gastoevoer te stoppen en in de kou te zitten.

Als eerste emotionele reactie kan ik me deze goed voorstellen. Het is een situatie die zeker urgent is. En als de urgentie zo hoog wordt, dan moét je creatief gaan worden. Het is een situatie die je niet kunt laten gaan. Maar het gas afsluiten is niet creatief. Met de  steun vanuit de overheid kunnen we wel weer een beetje tot rust komen en de creativiteit de ruimte geven. Hieronder schets ik een paar mogelijke strategieën.

Strategie 1: Verduurzamen

Het verduurzamen van je huis klinkt als een ongelofelijk moeilijk project, maar bij veel woningen in Nederland is nog veel te winnen door relatief eenvoudige maatregelen. Om nog voor deze winter je gevel te laten isoleren of je beglazing te vervangen zal (we schrijven in november) waarschijnlijk niet meer lukken. De capaciteit bij bedrijven is al bezet.

De eerste winst is te behalen uit kierdichting. Wil je hier meer van weten, lees dan ‘Paris Proof Plan’ van Lars Boelen. Kieren dichten is natuurlijk een risico voor slechte luchtkwaliteit, dus doe dit alleen in combinatie met een (goede) CO2 meter. Blijft de waarde onder de 850 ppm (Parts Per Million), dan mag alles nog dicht blijven.

Strategie 2: Kleiner wonen

Als je kleiner woont, verbruik je minder gas. Kleiner gaan wonen kan op veel manieren vorm worden gegeven. De eerste vorm die ik zie, is het gebruiken van een kleiner deel van je woning in de winter. De keuken als (warm) hart van het huis. Als tweede optie kun je met meer mensen in het huis gaan wonen. Is een kamer te verhuren aan een student of statushouder? Dit lost gelijk ook een huisvestingsprobleem voor de huurder op en levert inkomsten op die helpen de energierekening te betalen. De derde optie is verhuizen naar een kleinere goedgeïsoleerde woning. Erg radicaal en waarschijnlijk ook niet heel eenvoudig.

Strategie 3: Zuinig leven

Natuurlijk word je met deze strategie al door de overheid benaderd. Daarom weten we nu ondertussen wel waar de eerste stappen te zetten zijn: kort (of koud) douchen, thermostaat lager (18 graden is echt voldoende) en letten op stroomverbruik (oude koelkast, verlichting, etcetera). Voor koud douchen: laat je inspireren door Wim Hof (The Iceman) en begin.

Ikzelf woon met mijn gezin in een benedenwoning in Rotterdam-Zuid. Per persoon hebben we 25m2, dus de strategie kleiner wonen biedt voor mij geen kans om de energierekening omlaag te brengen. De kierdichting ga ik nog een actie op doen en ik heb het voornemen om CO2-gestuurde ventilatie te laten installeren. Verbruikt wel elektrische energie, maar is een geschikte manier om de luchtkwaliteit altijd op een voldoende hoog niveau te houden.

En dan komen we bij het ‘zuinig leven’. Oftewel, het gedrag van de gebruikers. Mijn eigen gedrag heb ik redelijk onder controle (en ja: ik douch koud), maar mijn gezinsleden kiezen natuurlijk hun eigen pad. Gelukkig douchen ze niet al te lang (maar het puberen van mijn kinderen begint nog maar net, dus ik ben benieuwd).

Advieswerk

Toch is gedrag ook een punt dat in het advieswerk aan vastgoedeigenaren en -huurders vaak te weinig aandacht krijgt. Als vastgoeddeskundige weet ik natuurlijk altijd wel aan te geven hoe de energieprestatie van het gebouw verbeterd kan worden, maar het gedrag is een ander verhaal.

Zo adviseerde ik (samenwerkend in een leuk team) voor een zorgorganisatie voor mensen met psychische- en verslavingsproblematiek. Bij zo’n doelgroep is het heel lastig om energiezuinig gedrag voor elkaar te krijgen (ze hebben echt andere prioriteiten). De standaard goede isolatie en kierdichting helpen niet zo wanneer ze het raam en de deuren open zetten om een sigaretje te gaan roken. Maar ook hier: creatief zijn met elkaar kan tot bijzondere oplossingen leiden. Technische oplossingen bijvoorbeeld: alleen ventilatie aan wanneer de CO2 waarde te laag wordt (bij raam open hoeft dat dus niet) of een beloningssysteem dat voor de specifieke doelgroep goed werkt. Ook deze mensen hebben écht wel zaken die ze zo belangrijk vinden, dat ze verleid kunnen worden tot energiezuiniger gedrag.

De huidige situatie brengt veel mensen en organisaties in een lastige situatie, maar is wel een uitgelezen kans om met elkaar creatief te worden en als mooie bijvangst onze afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen.

Betere exploitatie door Digital Twin

Het 3D modelleren in architectuur kent al een lange geschiedenis. Wie rond 2000 architectuur studeerde (ondergetekende) herinnert zich nog wel het (moeizame) modelleren in Autocad 14 en het maken van renderings in 3DStudio MAX. De trouwe Pentium draaide dan een nacht om een video te genereren.

Ondertussen zijn de mogelijkheden zeer groot en liggen de beperkingen vaak in de organisatie. Hoe zorgen we ervoor dat de modellen goed worden opgebouwd en dat we er de informatie aan kunnen koppelen die nodig is voor het doorrekenen van renovatie opties en voor een effectieve exploitatie?

Foto Leon Erkelens: The Valley Amsterdam, MVRDV (fictieve data)

Voor de opleiding ‘Duurzaam Vastgoed en DMJOP’ gaat Sander van Herpen van BIMnD  juist op de voorgaande vragen in. Naast de technologie van het inscannen en modelleren reikt hij ook een praktische benaderingswijze aan om voor de organisatie een passend platform te kiezen en stapsgewijs hierin de informatie te verrijken.

Voor bestaande gebouwen is een belangrijke eerste stap het MJOP. Hoe specifieker de informatie over de gebouwelementen in het MJOP, hoe beter het bruikbaar is voor andere toepassingen. Zo is bijvoorbeeld voor de milieuprestatie van materialen het onderscheid tussen hardhout of zachthout relevant, bij voorkeur nog specifiek naar Europees of Tropisch.

Wanneer het MJOP op deze manier verrijkt wordt en op een platform wordt geplaatst dat ook BIM ondersteunt, is een belangrijke stap naar integraal informatiemanagement gemaakt. Bij nieuwbouw is die informatie allemaal al beschikbaar en vaak ook met een 3D model. Daar is de uitdaging om de informatie uit de bouw ook echt te gaan gebruiken in de exploitatiefase. Een digitale tweeling (Digital Twin) van het gebouw moet mee veranderen met de werkelijkheid.

Wanneer de hoeveelheden van een Digital Twin kloppen, kunnen deze in aanbestedingen voor onderhoudswerkzaamheden worden meegegeven. Als vervolgens de processen zo zijn ingericht dat na onderhoudswerkzaamheden ook de conditiescore wordt geactualiseerd, dan wordt het BIM model een echte tweeling van de werkelijkheid en wordt strategische sturing verbeterd.

Maak samen leven aantrekkelijker, stop de kostendelersnorm

In Nederland zijn er ruim 47.000 bijstandsuitkeringen (CBS) met een kostendeler-situatie. En juist dat kostendelen is bron van problemen, vergelijkbaar met de toeslagenaffaire. Veelal alleenstaande ouders met een kind (21+) in huis die niet kan of wil meebetalen aan de kosten.

Afschaffing van de kostendelersnorm zal dus veel armoede verhelpen, voorkomen dat mensen op straat komen te staan en de mogelijkheid bieden voor mensen die tijdelijk onderdak zoeken niet worden afgehouden door vrienden of familie met een bijstand.

Maar is er nog een positief effect te verwachten? Ik denk van wel. Ga maar na: wanneer jij en een vriend of vriendin beiden een uitkering ontvangen dan wordt het zonder kostendelersnorm een stuk aantrekkelijker om een huishouden te delen. Natuurlijk betalen we deze mensen dan ‘eigenlijk’ teveel, maar als dit er toe leidt dat meer mensen het huishouden gaan delen, hebben we dus minder woningen nodig.

Hoe is het nu?

In Nederland hebben we bijna 1 miljoen éénpersoonshuishoudens die leven van een bijstandsuitkering (CBS). Deze huishoudens maken dus geen gebruik van de kostendelersnorm en ontvangen een volledige uitkering (ca. € 1.075,-) én een flinke huursubsidie (ca. € 300.- bij een huurprijs van € 600,-). Die situatie ziet er als volgt uit:

Wat voor effect heeft de kostendelersnorm?

Wanneer twee van deze éénpersoonshuishoudens ervoor kiezen samen een huishouden te delen, dan worden ze in de huidige situatie met de kostendelersnorm gekort op hun uitkering. De totale maatschappelijke kosten zijn inderdaad veel lager omdat zowel de uitkering als de huursubsidie minder wordt. Echter gaan beide personen er serieus op achteruit: ruim € 160,- per maand. Tja, dat gaat natuurlijk niemand doen. Ieder éénpersoonshuishouden blijft dus een éénpersoonshuishouden.

En zonder kostendelersnorm?

Maar wat als we de kostendelersnorm afschaffen? Hoe ziet het plaatje er dan uit? Ten opzichte van de huidige maatschappelijke kosten betalen we aan deze twee personen ongeveer € 300,- minder. Dus het is aantrekkelijk om mensen te verleiden een gezamenlijk huishouden te gaan voeren. En het is zeker aantrekkelijk voor hen, want ze gaan er met ongeveer € 140,- op vooruit!

De conclusie is dus dat de huidige kostendelersnorm het financieel heel onaantrekkelijk (onmogelijk) maakt om een huishouden te gaan delen. Mensen blijven dus een éénpersoonshuishouden voeren.

Wat zijn de maatschappelijke baten van beëindigen kostendelersnorm?

Wanneer de kostendelersnorm wordt afgeschaft, zijn er direct maatschappelijke baten van  300,- per maand per gedeeld huishouden. Maar er zijn nog meer baten, omdat er een woning vrij komt. Dit betekent dat er een woning minder bijgebouwd hoeft te worden. In de sociale sector heeft zo’n woning al snel een onrendabele top van zo’n € 100.000,-, die we dus feitelijk als maatschappelijke baten kunnen noteren.

Ben ik dan klaar met benoemen van de baten? Nee, want door het samenleven kun je verwachten dat er minder eenzaamheid zal ontstaan. Verder dat door het ruimere besteedbaar inkomen, de winkels in de omgeving een hogere omzet kunnen draaien. Doordat er meer mensen per huishouden in een woonwijk wonen, wordt ook het draagvlak voor voorzieningen zoals openbaar vervoer groter en zijn de onderhoudskosten voor groen, bestrating en verlichting per inwoner lager. Mijn conclusie dus: gun mensen een hoger besteedbaar inkomen door de afschaffing van de kostendelersnorm en oogst de maatschappelijke baten!

Splitsen van woningen lost deel woningmarktcrisis op

Het is ondertussen algemeen bekend dat er een problematische situatie is op de woningmarkt. Er zijn diverse oorzaken aan te wijzen. De kern is dat er in absolute aantallen een tekort is aan woningen ten gevolge van de toename aan huishoudens en dat de bouwproductie achterblijft door het beperkte aantal nieuwbouwlocaties en de naweeën van de economische crisis.

Net zoals er veel oorzaken zijn, zijn er ook veel oplossingen. Eén van die oplossingen wil ik nader bekijken naar aanleiding van recent onderzoek hierop door mij: Splitsen van ééngezinswoningen. Waarom aandacht voor deze oplossing? De aanleiding is de toename van het aantal éénpersoonshuishoudens in relatie tot het relatieve overaanbod in veel wijken van ééngezinswoningen. Zeker in de portefeuille van woningcorporaties zijn deze ééngezinswoningen problematisch omdat de maximaal redelijke huurprijs vaak ver boven het niveau van de sociale huur uitkomt. Een huur dus die ze niet mógen vragen en daarmee een gegarandeerd onrendabele situatie. En zelfs dan nog is een dergelijke woning voor een éénpersoonshuishouden te groot en te duur.

Afbeelding: Mehran Samiyi – PVM Rotterdam

Een no-brainer, zou je zeggen. Maar waarom gebeurt het dan niet op grote schaal? Zoals altijd is het makkelijker gezegd dan gedaan. De investering voor het splitsen is aanzienlijk: voor een ééngezinswoning als snel bijna € 100.000,- om twee volwaardige, brandveilige goed uitgeruste woningen te maken. Afhankelijk dus van de marktwaarde van de huidige ééngezinswoning en de vraag naar kleine woningen is hier voldoende rendement te realiseren. Meegenomen in dit bedrag is de afdracht aan het gemeentelijk fonds vanwege de parkeernorm. Of de gemeente hierin wil meewerken is zeer sterk afhankelijk van de concrete locatie.  

Doordat woningen gemiddeld in omvang dalen, zal de prijs per vierkante meter (nog) hoger kunnen worden, waardoor mensen voor hetzelfde geld feitelijk kleiner wonen. Voordeel daarvan op het gebied van duurzaamheid is wel evident:

  • Doordat mensen kleiner wonen is de milieu-impact van wonen minder;
  • Doordat mensen een groter deel van hun inkomen aan wonen kwijt zijn, kunnen ze minder geld besteden aan (inherent) vervuilende activiteiten (alhoewel de verhuurders dit geld natuurlijk wel ‘verbranden’);
  • Doordat er meer woningen per hectare mogelijk zijn, wordt de afstand tussen mensen letterlijk kleiner, is de fiets vaker een goede keuze (ook voor de gezondheid) en ontstaat meer draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, kappers en openbaar vervoer;
  • Doordat woningzoekenden in de bestaande woningvoorraad een plek kunnen vinden, is minder nieuwbouw nodig (en dus minder stikstofuitstoot en meer ruimte voor natuur).

Concluderend wil ik stellen dat het splitsen van woningen een kans is om meer mensen op korte termijn een eigen woning te kunnen bieden en tegelijkertijd milieuvoordelen te behalen.

Nieuwe Trias Energetica

Wanneer het over duurzaamheid gaat zijn de meeste mensen wel bekend met de Trias Energetica. Ook zijn er al meerdere aanvullingen en aanpassingen op deze basis drie-traps-raket opgevoerd. De originele versie van de Trias Energetica laat inderdaad nog teveel ruimte over voor fossiele brandstoffen. Voor deze fossiele brandstoffen is in deze tijd echt geen plaats meer.

Stap ‘1. Maximale beperking van de energievraag’ blijft staan. Natuurlijk wel met de kanttekening dat de materialen waarmee de energievraag wordt beperkt niet zélf een grote bron van energieverspilling en milieuvervuiling zijn. In het vastgoed kunnen we de energievraag uitdrukken in kWh/m2/jr, zodat op dit punt goede kansen liggen voor benchmarking. De eerste versie van BENG legde de lat hoog: 25 kWh/m2/jr. Dat is dus haalbaar!

Stap 2 ‘Optimale toepassing van duurzame energie’ zou ik willen wijzigen in ‘2. Eigen energieproductie’. Elke locatie en elk gebouw heeft kansen om energie te produceren. Deze tweede stap wil stimuleren om naar de mogelijkheden te kijken om energie te oogsten. Bekend is dat in combinatie van een goede eerste stap, dit al tot energie-leverende gebouwen kan leiden.

Stap 3 ‘Efficiënt aanspreken van fossiele bronnen’ wordt wat mij betreft ‘3. Uitwisseling in een netwerk’. Op basis van het resultaat van voorgaande stappen blijft nog een restvraag of een restaanbod over. In een netwerk met bijvoorbeeld Decentrale Energie Centrales of elektrische auto’s kan in de uitwisseling naar een balans voor het hele systeem worden gezocht. Gelukkig zijn er steeds meer technologieën voor energie-opslag, zodat de uitwisseling ook in de tijd verspreid kan plaatsvinden.

Doordat er helemaal geen fossiele brandstoffen meer in de Trias Energetica voorkomen op deze manier, kunnen zelfs gebouwen met een slechte energieprestatie (zowel in isolatiewaarde als in energieopwekking) tóch echt duurzaam zijn. Voorwaarde is een goede duurzaamheid op gebiedsniveau.


Foto (Leon Erkelens, 2015): Strowijk Nijmegen; dikke isolatie met stro en leem, lage energie-impact van de materialen, opwekking van zonne-energie en uitwisseling van sociale energie met de omgeving. Nu in 2019 is de tuin waarschijnlijk al veel mooier geworden.

Over Synerki

Synerki Consultancy&Courses is per 1 oktober 2018 ingeschreven bij de Kamer van Koophandel door Leon Erkelens:  https://www.linkedin.com/in/leonerkelens/