Splitsen van woningen lost deel woningmarktcrisis op

Het is ondertussen algemeen bekend dat er een problematische situatie is op de woningmarkt. Er zijn diverse oorzaken aan te wijzen. De kern is dat er in absolute aantallen een tekort is aan woningen ten gevolge van de toename aan huishoudens en dat de bouwproductie achterblijft door het beperkte aantal nieuwbouwlocaties en de naweeën van de economische crisis.

Net zoals er veel oorzaken zijn, zijn er ook veel oplossingen. Eén van die oplossingen wil ik nader bekijken naar aanleiding van recent onderzoek hierop door mij: Splitsen van ééngezinswoningen. Waarom aandacht voor deze oplossing? De aanleiding is de toename van het aantal éénpersoonshuishoudens in relatie tot het relatieve overaanbod in veel wijken van ééngezinswoningen. Zeker in de portefeuille van woningcorporaties zijn deze ééngezinswoningen problematisch omdat de maximaal redelijke huurprijs vaak ver boven het niveau van de sociale huur uitkomt. Een huur dus die ze niet mógen vragen en daarmee een gegarandeerd onrendabele situatie. En zelfs dan nog is een dergelijke woning voor een éénpersoonshuishouden te groot en te duur.

Afbeelding: Mehran Samiyi – PVM Rotterdam

Een no-brainer, zou je zeggen. Maar waarom gebeurt het dan niet op grote schaal? Zoals altijd is het makkelijker gezegd dan gedaan. De investering voor het splitsen is aanzienlijk: voor een ééngezinswoning als snel bijna € 100.000,- om twee volwaardige, brandveilige goed uitgeruste woningen te maken. Afhankelijk dus van de marktwaarde van de huidige ééngezinswoning en de vraag naar kleine woningen is hier voldoende rendement te realiseren. Meegenomen in dit bedrag is de afdracht aan het gemeentelijk fonds vanwege de parkeernorm. Of de gemeente hierin wil meewerken is zeer sterk afhankelijk van de concrete locatie.  

Doordat woningen gemiddeld in omvang dalen, zal de prijs per vierkante meter (nog) hoger kunnen worden, waardoor mensen voor hetzelfde geld feitelijk kleiner wonen. Voordeel daarvan op het gebied van duurzaamheid is wel evident:

  • Doordat mensen kleiner wonen is de milieu-impact van wonen minder;
  • Doordat mensen een groter deel van hun inkomen aan wonen kwijt zijn, kunnen ze minder geld besteden aan (inherent) vervuilende activiteiten (alhoewel de verhuurders dit geld natuurlijk wel ‘verbranden’);
  • Doordat er meer woningen per hectare mogelijk zijn, wordt de afstand tussen mensen letterlijk kleiner, is de fiets vaker een goede keuze (ook voor de gezondheid) en ontstaat meer draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, kappers en openbaar vervoer;
  • Doordat woningzoekenden in de bestaande woningvoorraad een plek kunnen vinden, is minder nieuwbouw nodig (en dus minder stikstofuitstoot en meer ruimte voor natuur).

Concluderend wil ik stellen dat het splitsen van woningen een kans is om meer mensen op korte termijn een eigen woning te kunnen bieden en tegelijkertijd milieuvoordelen te behalen.

Nieuwe Trias Energetica

Wanneer het over duurzaamheid gaat zijn de meeste mensen wel bekend met de Trias Energetica. Ook zijn er al meerdere aanvullingen en aanpassingen op deze basis drie-traps-raket opgevoerd. De originele versie van de Trias Energetica laat inderdaad nog teveel ruimte over voor fossiele brandstoffen. Voor deze fossiele brandstoffen is in deze tijd echt geen plaats meer.

Stap ‘1. Maximale beperking van de energievraag’ blijft staan. Natuurlijk wel met de kanttekening dat de materialen waarmee de energievraag wordt beperkt niet zélf een grote bron van energieverspilling en milieuvervuiling zijn. In het vastgoed kunnen we de energievraag uitdrukken in kWh/m2/jr, zodat op dit punt goede kansen liggen voor benchmarking. De eerste versie van BENG legde de lat hoog: 25 kWh/m2/jr. Dat is dus haalbaar!

Stap 2 ‘Optimale toepassing van duurzame energie’ zou ik willen wijzigen in ‘2. Eigen energieproductie’. Elke locatie en elk gebouw heeft kansen om energie te produceren. Deze tweede stap wil stimuleren om naar de mogelijkheden te kijken om energie te oogsten. Bekend is dat in combinatie van een goede eerste stap, dit al tot energie-leverende gebouwen kan leiden.

Stap 3 ‘Efficiënt aanspreken van fossiele bronnen’ wordt wat mij betreft ‘3. Uitwisseling in een netwerk’. Op basis van het resultaat van voorgaande stappen blijft nog een restvraag of een restaanbod over. In een netwerk met bijvoorbeeld Decentrale Energie Centrales of elektrische auto’s kan in de uitwisseling naar een balans voor het hele systeem worden gezocht. Gelukkig zijn er steeds meer technologieën voor energie-opslag, zodat de uitwisseling ook in de tijd verspreid kan plaatsvinden.

Doordat er helemaal geen fossiele brandstoffen meer in de Trias Energetica voorkomen op deze manier, kunnen zelfs gebouwen met een slechte energieprestatie (zowel in isolatiewaarde als in energieopwekking) tóch echt duurzaam zijn. Voorwaarde is een goede duurzaamheid op gebiedsniveau.


Foto (Leon Erkelens, 2015): Strowijk Nijmegen; dikke isolatie met stro en leem, lage energie-impact van de materialen, opwekking van zonne-energie en uitwisseling van sociale energie met de omgeving. Nu in 2019 is de tuin waarschijnlijk al veel mooier geworden.